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Cedolare Secca

Possono optare per il regime facoltativo della Cedolare Secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa, di arti e professioni (art. 3 decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23). L’opzione può essere esercitata per immobili di cui alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10) locate a uso abitativo, e relative pertinenze.

 

Cedolare secca: effetti

L’imposta sostitutiva è pari al 21% o 10% in caso di locazioni a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. In sede di registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Per quanto riguarda gli effetti sul reddito si ricorda che il reddito da cedolare è escluso dal computo del reddito complessivo del locatore ed inoltre sia sul reddito da cedolare che sulla cedolare non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.

Per quanto riguarda invece il riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico) il reddito assoggettato a cedolare rientra nella base di computo.

 

Cedolare secca: opzione

L’opzione si esercita di regola all’atto della registrazione del contratto tuttavia è possibile usufruire del regime sostitutivo anche durante le annualità intermedie purché si manifesti la scelta, da presentare all’Agenzia delle Entrate, entro il termine di pagamento dell’imposta di registro annuale e si proceda alla spedizione della raccomandata all’inquilino con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata di efficacia dell’opzione.

 

Cedolare secca: mancato rinnovo opzione

Il pacchetto “semplificazioni” di cui al collegato fiscale alla legge di Bilancio 2017 (art. 7-quater <<Disposizioni in materia di semplificazione fiscale>>, dl 193/2016, convertito nella legge l. 225/2016) prevede che il mancato rinnovo dell’opzione per la cedolare secca non determina la revoca dell’imposta sostitutiva purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di applicare la cedolare, ma nello stesso tempo applica delle sanzioni per mancata comunicazione.

La normativa infatti prevede l’obbligo, per chi voglia mantenere la cedolare, di rinnovare l’opzione allo scadere della prima “tranche” contrattuale (es. 3 anni nel caso di contratto 3+2). In caso di assenza di comunicazione della proroga il nuovo “pacchetto semplificazioni” prevede un inasprimento delle sanzioni rispetto alla normativa del 2016:

  • 100 € (rispetto ai 67 previsti nel 2016) se il ritardo nella comunicazione è superiore a 30 giorni;
  • 50€ (rispetto ai 35 previsti nel 2016) se il ritardo è inferiore a 30 giorni.

 

Casi pratici

 

Di seguito vengono esposte delle soluzioni ad alcuni casi che possono essere riscontrati nella realtà:

  • In caso di locazione con durata non superiore a 30 giorni vi è la possibilità di applicare la cedolare secca?

La risposta è affermativa. Per i contratti per i quali non vi è l’obbligo di registrazione in termine fisso il locatore può inoltre tranquillamente applicare la cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione. Inoltre, sempre per queste tipologie di contratti, non è previsto l’obbligo di inviare al conduttore alcuna comunicazione.

  • Non è stata effettuata la comunicazione di rinnovo della cedolare secca, come posso dimostrare il comportamento concludente al fine di continuare ad usufruire del regime sostitutivo?

La novità contenuta nel collegato alla legge di Bilancio prevede che la mancata comunicazione della proroga non determini più la revoca dell’opzione per la cedolare secca purché il contribuente abbia avuto un comportamento coerente con la volontà di applicare la cedolare. Il comportamento concludente potrà essere dimostrato in presenza di due condizioni:

  1. L’avvenuto pagamento della cedolare alle scadenze di legge;
  2. La compilazione dell’apposito quadro nel modello Unico o 730.

 

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commercialistasmartadmin • 04/02/2017


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